Les résidences gérées et de services représentent un secteur d’investissement immobilier connu des initiés et pourtant accessible à tous, souvent conseillés par les gestionnaires de patrimoine. L’investissement, sécurisé pourvu que l’on soit bien accompagné, procure des revenus fixes sur le long terme mais pas seulement. Quand il est bien administré, il peut être source de fortes plus-values.
Nous abordons ici les résidences ehpad, séniors, affaires, tourisme et étudiantes.
Qu’est ce qu’une résidence services ?
Les résidences gérées ou résidences services (autre dénomination) sont des résidences qui comportent un locataire unique pour l’ensemble des lots qui appartiennent à des investisseurs ayant investi sous le régime LMNP. Le locataire, que l’on dénomme également gestionnaire ou exploitant, correspond à une société spécialisée dans l’exploitation des résidences services et va signer un bail commercial avec chaque propriétaire des appartements. Ensuite ce gestionnaire va sous-louer les appartements à des touristes par exemple en leur offrant des services tels que le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, l’accueil et la fourniture du linge.
Pourquoi ces investissements en location meublée non professionnelle (LMNP) sont-ils si recherchés ?
Un gros avantage fiscal
La fourniture d’au moins 3 des 4 services mentionnés ci-dessous par l’exploitant locataire implique l’assujettissement à la TVA pour le propriétaire. Concrètement cela veut dire que l’acheteur-investisseur va pouvoir récupérer la TVA à 20% sur la valeur du bien neuf et sur toutes ses factures comportant de la TVA ce qui est intéressant si le bien est vendu au prix de marché. C’est un point de vigilance essentiel.
En outre, les revenus ne sont généralement pas imposés fiscalement dans la mesure où il est déduit un amortissement annuel qui permet de gommer les revenus d’un point de vue fiscal et donc de ne pas payer ni d’impôt sur le revenu ni cotisations sociales.
Pour cela l’investisseur sera imposé en tant que loueur meublé non professionnel autrement dit LMNP et devra opter pour le régime du réel simplifié ce qui lui permettra en plus de reporter ses déficits fiscaux sur 9 ans.
En outre, et cela est significatif, malgré les amortissements déduits fiscalement qui ont permis de ne pas être imposé fiscalement, lors de la vente c’est le régime des particuliers et non des professionnels qui sera appliqué pour calculer la plus-value. Le LMNP en résidence services, une vraie niche fiscale !
Une sécurisation des revenus
C’est surtout sur le marché de la revente, dit marché secondaire, que ces biens en LMNP sont recherchés car ils bénéficient d’une antériorité d’exploitation qui met l’investisseur à l’abri de toute baisse de loyer, c’est un élément de sécurité très fort.
En effet, après quelques années d’exploitation, la résidence a atteint son rythme de croisière si bien que l’on peut voir si l’exploitation de la résidence est viable ou pas. Si l’exploitation est viable, le risque de baisse des loyers est alors écarté dans l’avenir. C’est un point de vigilance auquel il faut être très attaché afin de totalement sécuriser l’investissement en résidence services LMNP.
Les résidences gérées acquises sur le marché de la revente sont alors synonymes de revenus fixes sécurisés indispensables lors de la retraite.
Des plus-values potentielles
Enfin, et on y pense rarement, certains bien disponibles sur le marché secondaire révèlent de fortes plus-values à la revente. En effet certains biens en résidences services sont dits « réversibles », c’est-à-dire qu’il existe des possibilités que l’appartement ou la maison en résidence services puisse être transformé en résidence classique.
Avec des prix d’achat sur le marché secondaire décotés entre 10 et 40% par rapport au marché immobilier local, la revente par la suite sur le marché classique génère immédiatement une très belle plus-value.
Quelles sont les catégories de biens disponibles sur le secteur immobilier du LMNP en résidences services?
On distingue 5 catégories : les ehpad, les résidences séniors, les résidences affaires, les résidences de tourisme et les résidences étudiantes.
Les ehpad
Les EHPAD sont des établissements destinés aux personnes âgées dépendantes. L’âge d’entrée est en moyenne de 85 ans. Il existe environ 1400 ehpad privés en France, soit seulement 18% du parc total, le reste étant public.
Le marché du neuf étant bloqué, il n’y a plus d’autorisations données, le marché est animé par les reventes sur le marché secondaire. Les rendements bruts offerts varient entre 4 et 5%. Des faibles charges et des revenus sécurisés permettent d’obtenir des rentabilités TRI parfois supérieures à 5%, soit un excellent taux de rendement. Ce marché étant très spécifique, un accompagnement est nécessaire.
On estime que le nombre de personnes de plus de 85 ans devrait représenter plus de 3,5 millions de personnes en 2040. Le taux d’occupation de ces résidences est donc garanti dans l’avenir car il s’agit d’une projection basée sur la démographie d’aujourd’hui.
Les résidences séniors
Les résidences séniors sont destinées aux personnes âgées autonomes entre 65 et 85 ans. Il en existe environ 600, c’est un secteur en plein développement mais comme tout secteur en développement, la prudence s’impose.
Il y a aujourd’hui plus de 13 millions de séniors de plus de 65 ans en France. Là aussi, comme pour les ehpad, le remplissage est garanti à condition que ces résidences soient bien placées, c’est-à-dire en centre-ville et dans un bassin adéquat en termes de capacité de remplissage et de pouvoir d’achat.
Il s’agit donc d’un marché porteur du fait du vieillissement de la population.
Les résidences de tourisme
On compte environ 2200 établissements en France. C’est un marché solide avec peu de nouveaux établissements. C’est encore une fois le marché secondaire qui anime les ventes.
C’est le secteur où l’on trouve les meilleures opportunités en termes de rendement et de plus-values. Il n’est pas rare de commercialiser des biens offrant un rendement de 6% avec une sécurité de ne pas voir le loyer réduit à l’avenir et une décote de 10 à 40% par rapport au prix de marché local. C’est aujourd’hui un investissement privilégié parmi les produits LMNP.
Les résidences affaires
Elles sont au nombre de 600 environ et destinées à du court séjour pour des personnes en déplacement professionnel. Peu à peu, cet hébergement est devenu mixte entre du court et moyen séjour. Ces résidences ont été durement affectées par la crise sanitaire mais il existe des acteurs solides détenant un parc de résidences de bonne facture et bien placées.
C’est un secteur en pleine restructuration où les opportunités existent avec de très beaux rendements supérieurs à 6%. Là aussi un secteur où il faut investir avec une stratégie très sélective.
Les résidences étudiantes
Avec environ 1500 résidences, le marché est en pleine expansion. Il est directement corrélé à la population étudiante qui est en croissance en France.
Le nombre d’étudiants en France en 2020 est de 2,5 millions, toujours en croissance. Face au manque de logement, l’investissement en résidence étudiante en fait un marché très attractif et une belle option de placement dans la mesure où le remplissage des résidences n’est pas soumis aux aléas climatiques ou au climat des affaires. La régularité de paiement des loyers assure la sécurité de ce placement immobilier en LMNP. Une attention particulière sera portée à la localisation car l’approche macro-économique ne suffit pas à elle-même, elle doit être complétée par une étude sur la localisation, l’avenir et le développement du pôle étudiant (choisir des grandes métropoles).
