La Location Meublée Non Professionnelle est un dispositif très simple : il consiste en l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, que l’on mettra en location après l’avoir meublé. La LMNP est très attrayante de par ses avantages fiscaux considérables et sa rentabilité, mais la question se pose : à qui la LMNP est-elle destinée ?
Nous verrons dans cet article :
1) Les avantages de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
2) Quelles conditions pour une LMNP ?
3) Qui peut investir en LMNP ?
4) Dans quels produits investir en LMNP ?
5) Quels sont les avantages fiscaux de la LMNP ?
1) Les avantages de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Les avantages d’un investissement en Location Meublée Non Professionnelle sont nombreux, comme par exemple :
- Des revenus complémentaires. Ce dispositif permet en effet de générer des revenus complémentaires sans soucis de gestion.
- La fiscalité très attractive. La LMNP n’est pas imposée en revenus fonciers. Il est en effet possible de choisir l’un des régimes suivants :
o Régime réel : ce régime permet d’effectuer une déduction des charges réelles pour réduire l’assiette imposable (intérêts du prêt immobilier, taxe foncière, charges de copropriété, frais de Notaire, honoraires divers, travaux de réparation et d’entretien, primes assurances, déplacements divers). Il permet également d’amortir le prix d’achat du bien.
o Micro BIC : ce régime permet de bénéficier de 50% d’abattement sur les revenus locatifs. Cela signifie donc que le propriétaire ne paiera d’impôts que sur la moitié des loyers perçus.
Peu importe le régime choisi, la fiscalité sera plus intéressante qu’en location nue.
La durée d’engagement sur un choix de régime n’est que d’un an, il est donc possible de changer de régime chaque année de détention du logement.
- La rentabilité. La location meublée sous bail commercial (ou non), offre bien souvent des taux de rentabilité élevés, jusqu’à une dizaine de %.
- En cas de LMNP géré, un bail commercial lie le propriétaire à un exploitant, qui s’occupe du remplissage de la résidence et de son bon fonctionnement. La gestion locative est donc déléguée, ce qui apporte une tranquillité d’esprit au propriétaire.
- La possibilité de se créer un patrimoine immobilier, et de le diversifier. Les revenus complémentaires générés peuvent également permettre de préparer sa retraite.
2) Quelles conditions pour une LMNP ?
Afin qu’un bien puisse obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), l’investissement doit respecter certaines conditions :
- Bien entendu, le bien doit être meublé pendant toute la durée d’exploitation. Un logement est qualifié de meublé s’il dispose de suffisamment d’équipements et mobiliers le rendant propre à la location. Il doit obligatoirement fournir les prestations suivantes :
o Literie avec matelas et couverture
o Volets ou rideaux dans les chambres
o Plaques de cuisson
o Four ou four à micro-ondes
o Réfrigérateur
o Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur
o Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
o Ustensiles de cuisine
o Table
o Sièges
o Etagères de rangement
o Luminaires
o Matériel d’entretien ménager
Si jamais la liste de meubles et d’équipements se trouvait incomplète, le bail meublé pourrait être remise en question par un juge compétent, qui pourrait requalifier le bail en non-meublé.
- Le bien doit également avoir une surface supérieure à 9m2.
- Enfin, le lot doit être loué à usage d’habitation. Le logement peut être un appartement ou une maison et être loué de façon saisonnière (résidence de tourisme ou affaires) ou à titre de résidence principale (EHPAD, résidence Sénior, résidence étudiante).
3) Qui peut investir en LMNP ?
En théorie, chaque contribuable peut investir en LMNP.
Pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, le propriétaire doit cependant respecter plusieurs conditions :
- Il doit être un particulier, et non un investisseur immobilier professionnel.
- Il doit bien sûr être propriétaire du bien en direct. Les fonds de type SCPI ne permettent par exemple pas de bénéficier du statut LMNP.
- Il faut de plus inscrire son activité au Centre des Formalités des Entreprises (CFE) du lieu où se situe le lot, ou au greffe du Tribunal de Commerce, dans un délai de 15 jours, en remplissant le formulaire P0i. Cette démarche permettra d’obtenir un numéro SIRET, qui sera à inscrire sur les déclarations de revenus. Si un même propriétaire dispose de plusieurs lots en LMNP, il sera nécessaire d’obtenir un n° SIRET différent pour chaque bien.
En parallèle, il faudra retourner les formulaires 1446 au Service des Impôts des Entreprises (SIE), afin de déclencher la cotisation foncière des entreprise (CFE).
- Les revenus perçus dans le cadre de la location meublée, doivent être déclarés sous le régime réel ou micro-BIC. Leurs montants doivent apparaître sur la déclaration de revenus annuelle du propriétaire.
- Pour être concerné par le dispositif LMNP, il ne faut pas que le montant des loyers annuels perçus par le propriétaire au titre de la location n’excède 23 000€ TTC ou 50% des revenus globaux.
Si tel est le cas, il sera nécessaire de souscrire au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et de d’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
4) Dans quels produits investir en LMNP ?
Il est possible d’investir en LMNP en résidence services dans différents types de secteurs : résidences de tourisme, résidences affaires, résidences étudiantes, Ehpads ou encore résidences sénior.
- Résidence de tourisme : une résidence de tourisme est située dans une région recevant du public en villégiature. Elle peut être composée d’appartements en immeubles ou de petites maisons. Bien souvent, différents services et infrastructures sont proposés dans la résidence, comme par exemple une piscine, une salle de sport, une supérette, des infrastructures sportives, un restaurant, etc.
Ce type de résidence peut accueillir du public à l’année, ou seulement de façon saisonnière.
La France étant une destination touristique majeure, elle comporte de nombreuses résidences de tourisme.
- Résidence affaires : les résidences affaires sont fréquentées par une clientèle de professionnels, et sont généralement situées dans les centres des villes ou dans les zones d’activités, proche des gares, aéroports et grands axes autoroutiers. Ces résidences diffèrent de l’hôtel car elles proposent des logements entièrement équipés et indépendants.
- Résidences étudiantes : les résidences étudiantes sont destinées aux étudiants cherchant à se loger pendant l’année scolaire. La localisation a une importance majeure car les étudiants chercheront à se loger au plus proche de leurs universités et écoles, mais également près des transports en commun et du centre-ville.
- Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) : ces résidences, destinées aux séniors, proposent des chambres avec prestations médicalisées. Le nombre de personnes âgées étant en hausse, la demande pour ce type de logement est importante.
- Résidence Sénior : ce type de résidence accueille des personnes âgées non dépendantes. Elles sont souvent situées près des établissements de santé.
Tous ces types de résidences ont en commun le fait qu’elles sont gérées par un exploitant unique, lié aux propriétaires par un bail commercial. L’investisseur ne supporte donc pas la gestion locative.
5) Quels sont les avantages fiscaux de la LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel présente des avantages fiscaux très généreux pour l’investisseur, dans le cadre du régime d’imposition au réel, que ce soit sur des biens neufs ou sur le marché ancien :
- Prise en compte de toutes les charges se rattachant au bien. En effet, en location meublée, les propriétaires vont pouvoir déduire de leurs loyers encaissés tous les montants de charges liés au logement. Ces charges doivent faire partie des catégories suivantes : frais de gestion, taxe foncière, dépenses d’entretien et de réparations, les provisions pour charges de copropriété, les assurances et les intérêts d’emprunt, certains travaux comme les ravalements, réfection de toitures, etc.
- Déduction de l’amortissement. Dans le cas du régime d’imposition au réel, il est possible de déduire chaque année l’amortissement, c’est-à-dire une fraction de la valeur du bien.
- Régime des plus-values favorable. Le statut LMNP est aligné sur le régime des particuliers en cas de plus-value à la revente, et non des professionnels. On ne tient donc pas compte des amortissements.
- La TVA sur les dépenses liées au bien est récupérable après déduction de la TVA sur les loyers.
D’autres avantages fiscaux sont à prendre en compte lors de l’acquisition d’un bien en LMNP neuf :
- Récupération de TVA : à l’acquisition d’un bien en état futur d’achèvement (VEFA), le propriétaire récupère la TVA sur l’investissement (20%).
- Avantage fiscal : les biens acquis neufs en résidences services pour étudiants ou en EHPAD sont éligibles, jusqu’au 31 décembre 2022, à la loi Censi-Bouvard. Ces biens doivent faire l’objet d’un bail commercial.
Cette loi permet à l’acquéreur d’effectuer une déduction d’impôt à hauteur de 11% du prix d’acquisition, répartis sur 9 ans.
Attention, le dispositif Censi-Bouvard n’est pas compatible avec l’amortissement.